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欧阳捷:楼市逐渐稳定,房价未来会长期0增长

时间:2018-12-06 05:42来源:网络整理 作者:admin 点击:
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(原标题:欧阳捷:楼市逐渐稳定,房价未来会长期0增长)

4月23日的中央政治局会议指出:“要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展,及时跟进监督,消除隐患”。

股市、债市、汇市、楼市“四大市”风险隐患次第显露,印证了中央的前瞻和担心。

1、或触底的“四市”风险

股市再现千股跌停,股民哭已无泪。

股市的底在哪里?有人戏言:2025、中国制造。

只要有底,预期终究可以逐渐修复。

问题是股市仍深不见底。虽然副总理和证监会主席先后喊话,各地政府也采取了一些救企措施,但股市预期仍未完全扭转,真正见底恐非一朝一夕之事。

也许,我们只有等到美国出现十年一轮回的金融危机,美国被迫与世界各国共度时艰,中美对抗才能有所缓和,股市预期才能真正得到修复。

只有在那时,A股才能筑底,在危机结束之前,A股或能横盘。

也许,两三年内即见分晓。

如果真能横盘,股民必当感恩戴德、弹冠相庆。

债市风险警报暂时解除。

央行重新定义了流动性——“合理充裕”,定向放水释放了流动性,基本消除了大规模债务违约的风险。

流动性充裕带来了通货膨胀的压力,市场在资产保值的选择中彷徨纠结。

汇市暗流涌动,做空资金如鲨鱼群般虎视眈眈、环绕游弋。央行严防死守,汇率窄幅波动。

新任央行货币政策委员刘世锦先生曾经表示:“汇率重要的不是具体‘点位’,关键是汇率机制要正确。只要机制正确,不怕‘点位’不回来”。

换言之,破7或已不再是必守的关口,也许明年汇率不再横盘。

楼市呢?

当前,楼市出现了三个调整信号。

一是土地流拍增多。

今年1-9月土地流拍已达935宗,其中一线城市流拍13宗,二线城市流拍197宗,已超去年全年的144宗,三四线城市流拍725宗,接近去年全年的954宗。

我们曾在微信文中指出:“土地流拍增多,恰是土地财政无法割舍、土地市场趋于理性的写照”。

流拍的实质是地价过高,房价受限(政府限价、购买力局限),房价地价差太小,房企盈利空间不足,逐渐趋于理性、谨慎拿地所致。

二是房企促销增多。

在限购城市,有资格、有能力的客户正在减少。

在限价严厉和房价已高的城市,房价上涨预期不再,投资客全面退潮,高房价也挤出了购买力不足的首置客,导致现场流量下降。

剩下的改善客观望情绪日浓,迫使现金流紧张的房企和销售不畅的项目降价促销。

房企抢收有资格、有意愿、有购买力的客户,大力抢收现金流,这样既可以保障安全,避免市场下行带来的风险,也可以储备能量,见机抄底。

三是二手房降价增多。

限价令扭曲了市场,导致一二手房价倒挂,二手房价当然不应比新房更高,降价是自然不过的事。

限价令政策倒逼二手房价下降,先期获利的投资客适度让利、拿回收益,也带动二手房价下降增多。

三个增多虽然带来市场预期变化,但主要是严厉的调控政策抑制所致,并非市场自我调整。

市场过度放大了不利信号,误导了市场预期。

在我们看来,在调控政策逻辑之下,其实楼市正在企稳之中。

2、被误读的调控政策逻辑

市场预期变化的触发点来自于7月31日的中央政治局会议要求。

但是,大家可能忽略了中央政治局会议通稿真正的内涵。

会议通稿中关于经济工作的描述有909个字,其中18个稳字,“稳经济、稳就业、稳外贸、稳外资、稳投资、稳金融、稳地产、稳民生、稳预期……”,“稳定压倒一切”的迫切之情弥漫在字里行间。

我们经济增长的L型还未稳住,未来还会继续探底,底在哪里?

刘世锦先生说:近三年,中国经济增速保持在6.5%以上是可能的,达成中央提出翻两番的目标也没有问题。

问题是三年之后,我们的经济增速可能下探至5-6%区间,国家发改委经济研究所专家也有相同的预测。

所以,我们要做好共度时艰的思想准备,而且,即便是5%的增速,也许还不一定就是真正的“底”。

真正的“底”可能与A股“底”的逻辑相同,只有扛过了美国全面围剿的战略打击,挺过了美国金融危机的冲击,中国经济才能真正企稳横盘。

面对中国经济下行趋势,房地产调控政策的核心诉求是什么呢?

显然,房地产已不适宜继续担当中国经济的火车头,但也不能变成拽后腿的拖油瓶。

房地产只能稳定,绝不能在稳中有变、外部风险放大、内部定向放水的同时失措添乱。

中央政治局会议关于房地产的四句话,我们已经做过解读, 其中关键词是:“促进房地产市场平稳健康发展”。

这是自2013年以来,历次中央政治局会议涉及房地产的表述始终未曾改变过的,意思是说:房地产既要稳定,也要健康,还要发展,这才是房地产调控的核心诉求。

过去我们说过:“在下一届政府任期内,也不要幻想政策会因形势变化而发生随风摇摆式的重大调整”。

住建部的要求也十分明确:“把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处”。

由此可见,房地产市场正在严密监控之中,政府预期也在调整之中,维稳首当其冲。

地方政府需要警惕的是,避免调控政策继续加码导致市场共振,最终出现断崖式下跌。

可以预见,在市场下行预期逐渐走强之时,调控政策加码已近尾声,基本不会再有严厉的政策出台,即便是补丁也会越打越少。

房地产税明年出台更加不合时宜,可能性已基本消失。

3、欲横盘的住宅地产市场

土地流拍会不会继续增多?不会了。

事实上,进入9月以来,一二线城市和三四线城市的土地流拍宗数都已大幅下降,9月流拍的住宅用地仅为8月高峰期186宗的一半。

10月1日至18日,住宅用地流拍更是只有14宗。

欧阳捷:楼市逐渐稳定,房价未来会长期0增长

从目前的数据来看,二线城市推出土地数量尚未明显下降,但成交地价溢价率已经进入5%以内的“零增长区间”。

欧阳捷:楼市逐渐稳定,房价未来会长期0增长

三四线城市情况大同小异,地方政府希望还能抢收一把,土地推出数量依然不减,地价预期还没有普遍下降,溢价率也近乎于“零”。

欧阳捷:楼市逐渐稳定,房价未来会长期0增长

明年推出住宅用地数量将会减少,毕竟,今年出让的土地相较去年已经有了大幅度增长,大房企土地储备充裕,增加土地储备的意愿也在下降。

敏锐的地方政府开始调整地价。

土地出让底价也会有所降低,土地流拍自然也就减少了。

这恰恰符合我们过去所说“限价令的另一重作用就是倒逼地价下降”。

房企降价促销会不会继续增多呢?

目前大力度降价促销仍以个案为主,主要是远郊盘、高端盘、大盘、尾盘。

当房价已至高位,投资客退潮,首置客无力,剩下的改善客以改善区位、产品、配套为原则,以性价比为指针。

除了已有不少于一套房的本地客户和乡下进城首置客户,远郊盘难有需求,即便有价格优势,也难以导入改善客。

在市场下行预期下,高端盘没有大幅度、一次到位的见底式降价,改善客难以动心,小幅降价于事无补。

大盘更需要来自于区域外导入客流,多为对市场几无所知的乡下进城客户,即便是有售价折扣,也难有持续效果。

尾盘就不必说了,市场好的时候,照样有尾盘甩卖,无需惊奇。

我们预判,大面积、大规模、大力度、全方位的降价促销很难出现。

原因有二:

从房企角度看,去年以来,大中小房企销售业绩都有增长,大幅降价动力不足,反而折损利润,影响企业未来发展和品牌效应。况且大势之下,并非单纯降价就能吸引客户。

虽然小幅降价促销功效不甚理想, 总是有胜于无,在市场普遍以折扣吸引客户眼球的情况下,大家随行就市,不至被客户另眼相看。

从地方政府角度看,项目大幅降价或将背上扰乱市场的指控。

古人云:“枪打出头鸟”。

如果降价项目引发社会不安定因素,甚至不排除受到关闭售楼处、双向限价、不予备案等处罚。

(责任编辑:admin)
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