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最靠谱的购房指南:这47个城市什么时候买房最合适?

时间:2018-11-09 08:12来源:网络整理 作者:admin 点击:
最靠谱的购房指南:这47个城市什么时候买房最合适? -房产频道-和讯网

  这几天,有太多太多的朋友,在后台留言问房价的事,足足有3000多条,我连着两天回大伙的留言到凌晨两点,也只回复了大概三分之一,实在是很难做到每一个人都回复,但是小司也会慢慢回复的。

  为了尽可能照顾到每个朋友的问题,我今天写篇文章,分析一下,湖北、湖南、安徽这三个省共47城的房价,相信大家看完之后,到底要不要买?什么时候买?心中自有答案了。

  湖北

  大家都知道三四线城市的房价有一部分因素是棚改货币化催起来的,所以要想知道接下来房价怎么走,先要看你所在的城市今年棚改力度怎么样?

  2017年VS 2018年湖北棚改开工量对比

最靠谱的购房指南:这47个城市什么时候买房最合适?

 
  从上图可以看出,今年整个湖北省的棚改力度下降了,基本所有城市棚改开工量相比2017年是下降的,去年实际开工41.25万套,今年计划开工只有24.15万套,同比下降41%.

  几个下降比较严重的城市,鄂州60%,十堰(楼盘)77%,襄阳(楼盘)和荆州(楼盘)下降也都高达40%以上。

  其实湖北全省最近各市的房价走势比较分化,像襄阳,今年以来,由于政府出台了限购和限价等政策、削减了棚改力度,所以目前房价已经平稳且有微跌现象,交易量出现明显下滑。

  襄阳这个城市,我一直给大家的建议是观望,待政策慢慢显效,房价还有进一步下跌的可能性。

  鄂州的楼市目前还是比较火热的,量价齐涨,这个主要跟购房人群的构成有关系,鄂州的购房者中有30%以上都是在武汉(楼盘)上班的人过去买的。

  武汉的限购和高价,把需求挤压到卫星城市鄂州。所以像鄂州和咸宁等地,由于外来购房人群比较多,棚改对房价产生的影响有限,我觉得刚需是可以上车的。

  其他城市的朋友,在买房的时候,也要看看你的城市外来购房需求多不多,如果不多,房子基本靠本地人消化,而且棚改力度大幅度削减,那房价下行的可能性就很大,不着急出手。

  湖南

  湖南,2017年实际棚改开工41万套,但是到了2018年,计划开工只有28.6万套。同比下跌31%。

  下跌比较大的郴州(楼盘)73%,张家界(楼盘)61%,永州(楼盘)46%,长沙(楼盘)、娄底(楼盘)和株洲(楼盘)也都下跌30%以上。

  2017年VS 2018年湖南棚改开工量对比

其实,整个湖南的房价在这一轮的上涨中,并没有完全跟随,目前长沙是中部省会城市中房价最便宜的,均价只有11000多,相当不高,湖南其他市的房价也不高,多数集中在五六千元。

 
  其实,整个湖南的房价在这一轮的上涨中,并没有完全跟随,目前长沙是中部省会城市中房价最便宜的,均价只有11000多,相当不高,湖南其他市的房价也不高,多数集中在五六千元。

  其中一个很重要的原因是长沙的房屋库存比较大。

  前几年开发商都在拼命开发、拿地,2014年,长沙的库存量同比上涨了40.5%,一跃成了全国第四,年底长沙新房存量达到1454万平方米,几乎是北京(楼盘)的两倍,所以这几年长沙的开发商这几年去库存是首要任务,并不敢随意涨价。

  但是长期看,长沙的房子具备升值潜力。

  目前常住人口接近800万,与之人口规模类似的中部城市合肥(楼盘),均价接近1.5万,还有一定的差距。

  另外长沙这个城市对年轻人的吸引力还是蛮大的, 2016和2017年人口争夺战中,长沙成最大黑马。2017年增量为27.29万人,是武汉和成都的两倍,南昌(楼盘)的三倍。

  长沙的产业聚集和大项目近两年吸引了人口,长沙的户籍政策和房地产价格洼地效应也助推了把人留住。

  那要不要在长沙买房?

  长沙房价虽长期看好,但是近况并不好,10月份以后,商品房成交面积也出现了明显下滑,并且创最近10周新低,共成交33.21万平方米,环比下降59.90%。

  所以有想在长沙购房的朋友,不着急的话,可以先等等,等交易量回暖再进场,如果着急的话也可以现在上车,选择一些性价比高的楼盘,因为这样的盘,后续下跌空间很小。

  有两类盘,我觉得需要远离。

  一个是单价非常高的,长沙均价11000,如果楼盘售价达到了20000以上,甚至高达30000,这样的盘风险很大,尽量规避。

  还有一类就是位置比较偏的远郊盘。在库存高的城市,大家选择的余地比较大,很少有人愿意去远郊,根据媒体的报道,长沙多个远郊盘的去化率不足五成。

湖南除了长沙,其他的城市,房屋均价都不高,只有五六千元。

 
  湖南除了长沙,其他的城市,房屋均价都不高,只有五六千元。

  房价低是因为人口流出,所以很多城市的房子卖的都不太好,比如湘潭(楼盘)、岳阳(楼盘)、常德(楼盘)等城市的部分项目去化率还不到一半。

  对于刚需族的建议是,着急就上车,虽然卖的不太好,但是五六千的价格的确不高,不着急就再等等,有可能开发商会撑不住,进一步降价,但是降价的空间不会很大,至于已经有房子,还想再买几套来投资的朋友,我建议还是算了,因为升值潜力非常有限。

  安徽

最靠谱的购房指南:这47个城市什么时候买房最合适?

 
  来源:安徽楼市

  这是安徽楼市10月初的房价,合肥、黄山、宣城、池州、淮北等地方下跌了。

  这一波安徽三四线城市房价的上涨,主要原因是棚改货币化,棚改货币化的退场,相当于给房价釜底抽薪了。

  2017年VS 2018年安徽棚改开工量对比

我们以马鞍山为例分析一下,今年棚改开工力度下降67%,开工只有4千多套,另一边,房价出现了下降和交易量萎缩,前段时间媒体报道,马鞍山城南高价盘碧桂园·天域降了3000元/m²,面积118-124m²的精装修房源单价现在只要10800元/m²。目前马鞍山的很多项目,开盘去化率很低,没人买。

 
  我们以马鞍山为例分析一下,今年棚改开工力度下降67%,开工只有4千多套,另一边,房价出现了下降和交易量萎缩,前段时间媒体报道,马鞍山城南高价盘碧桂园·天域降了3000元/m²,面积118-124m²的精装修房源单价现在只要10800元/m²。目前马鞍山的很多项目,开盘去化率很低,没人买。

  再看蚌埠市,今年棚改开工力度下降51%,房价也出现了下跌迹象,前段时间媒体报道,蚌埠市区几乎所有楼盘全线降价,碧桂园地王项目都荟更是7折略高于楼面价甩卖,荣盛、和顺等蚌埠老牌房企也打折促销。

  以碧桂园都荟为例,毛坯备案价10500元/平,最高价格11098元/平。第一次降价后为7800-8200元/平,紧接着第二次降价:所有房源总房款再降45000元,也就是成交价为备案价的7.4折。

  还有,黄山的棚改仅限于个别项目,棚改计划开工量降至历史低位,同比跌幅超80%。

  从上面的表中我们可以看出,黄山的房屋均价跌幅比较靠前,达到了1.57%。

  所以安徽三四线的朋友,要想知道你所在城市接下来房价走向,看一下上面的图,今年的棚改开工力度下降多少,心里就有答案了。

  至于省会合肥,目前均价正在下跌,前期涨幅比较大,均价是其他市的两倍左右,泡沫是有的,但是并不大。

  现在的成交量降低,一方面是价格高了,超出多数人的购买力,还有个原因是政府的调控越来越严。

  但是合肥作为省会,长期房价看涨。

  一方面,合肥的经济增长比较强劲,今年上半年GDP总量达到了3410亿,增速较快。近五年来,经济发展一直稳步较快增长。

最靠谱的购房指南:这47个城市什么时候买房最合适?

 
  来源:安徽楼市

  另外一个原因是,2017年1月,国家发改委和科技部批复了合肥综合性国家科学中心建设方案。

  这个政策会吸引很多的高科技公司和人才的入住,这让合肥这个城市热人口吸引力大增。

  所以分析下来,想在合肥买房的朋友,可以先观望,等待回调到位,然后出手。 

本文首发于微信公众号:小司聊理财。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:马金露 HF120)

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